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嘉兴在线新闻网     2017-10-19 09:40:41     手机看新闻    我要投稿     飞信报料有奖
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  如果退后三步看恒大,我们首先可以粗线条地勾勒出许家印。商业不是冰冷的残酷绝杀,很大程度关乎人性,抛开报表、理论与争议,这家1996年才创立的企业,在许家印的带领下,为什么会走出一条有异于同时代房企的道路,恒大的性格究竟是什么?

  当然,真实世界的智慧是从商业野战中诞生的。正如你可以在别人的企业中总结出成功的规律,但是若想通过总结出的规律去复制一家成功的企业,这是不可能的。恒大,毕竟是在20年的地产江湖中干出来的恒大。而且,地产界恐怕也很难再出一个许家印。毕竟,不是每个房地产老总能像许家印那样,为人低调;做事却高举高打,极尽魄力。

  许家印给恒大提出的最新目标是,2020年总资产超3万亿元,房地产年销售规模超6000亿元。这意味着未来几年,许家印要再造一个恒大,5000亿的销售目标可能只是个热身而已。

  盈利增3倍负债率降半,在许家印看来5000亿不过是场“热身赛”

  从近期的恒大公告可以看出一些苗头:恒大今日盘后发布正面盈利预告,称公司截至2017年6月30日止归属于上市公司股东的净利润较去年同期大幅上升,其中未经审计净利润预期为去年同期的三倍左右。

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  地产枭雄的豪言壮志

  许家印向来话不多,但每次说话都是一句一个准,几乎成预言帝。那些年许家印说过的豪言壮志,貌似都已经实现或者在实现的路上:

  盈利增3倍负债率降半,在许家印看来5000亿不过是场“热身赛”。

  2015

  许家印在2015年业绩会上说:“恒大地产每年的计划,没有一年不实现的。”

  2016

  许家印给恒大提出的最新目标是,2020年总资产超3万亿元,房地产年销售规模超6000亿元。

  2017

  从今年开始,恒大会保持规模适度增长,重点注重增长质量,增加效益,开始实施‘规模+效益’的发展战略。以效益为中心,这是企业的属性,同时利润要实现3年888亿的目标。

  说实话,目前的房地产行业并不算行情最好的时候。尽管政府隔三差五的来点利好政策,也改变不了黄金时代已过的事实。楼市深度调整期,市场供给与需求的强烈反差,让一些中小型房企陷入资金危机,不得不选择甩掉房地产这个包袱。

  许家印曾非常有自信地说了这样一句话,“市场不好的时候,才更能体现恒大的功底。”

  这句话看来不是空穴来风:今年7月3日,中国恒大(HK.3333)发布销售简报,6月实现销售额611.2亿,行业第一,同比增95%,环比增60%。

  “恒大地产每年的计划,没有一年不实现的”,许家印这句金句几乎年年应验,今年看来也不例外:

  今年1-6月,恒大累计实现销售额达2440.9亿,同比增72%,完成4500亿年度目标的54%。此外根据克而瑞最新发布的2017年1-6月权益销售榜单,恒大以2291.6亿位居行业第一。

  而许家印给恒大提出的最新目标是,2020年总资产超3万亿元,房地产年销售规模超6000亿元。这意味着未来几年,许家印要再造一个恒大,在房地产市场目前的格局下,可能要靠自己一块地一块地去做。相信凭借恒大充足的土地资源与资金储备,将推动其未来实现进一步的持续高速增长,6000亿的销售目标也并不遥不可及。

  NO. 2

  猛虎是怎么炼成的?

  今年7月20日,《财富》杂志发布2017年“世界500强”排行榜,恒大以318.28亿美元的营业收入再度上榜,位列338名,较2016年大幅上升158位。

  榜单显示,此次上榜的中国企业以国家电网、中石油、中石化、工商银行等大型国企为主,恒大是榜上少有的中国民营企业。

  营业收入是世界500强排名的主要依据,恒大2016年营业收入较2009年上市时的57.2亿增长近40倍,达2114.4亿。

  同时其总资产、销售额、净利润等亦分别增长超21倍、12倍和16倍,保持高增长态势。

  2017年上半年,恒大销售2440.9亿,在基数已经较大的情况下再同比增72%。

  根据恒大发布正面盈利预告,2017年上半年净利润“为去年同期3倍左右”,而且“本公司股东应分配利润将较去年同期大幅提升”。恒大去年上半年净利润为71.27亿,据此估算其今年上半年税后净利润可达214亿左右。

  考虑到下半年房企结算利润一般较上半年高,预计恒大全年净利润将达500亿左右,由此推算可分配给股东的利润也将大幅上升。

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  恒大连续8年超额完成销售目标:

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  神一样的恒大究竟是如何创下神一般的业绩呢?很多人将其归结为以下5点:

  1、大规模快速开发能力

  2、过硬的产品品质

  3、市场定位准确的产品线

  4、全部精装交楼

  5、强大的成本控制能力

  恒大的成长和壮大速度令同行咂舌,背后就是快速开发模式的支撑,恒大要求所有项目在购地后六个月内推出预售计划。

  快速开发优势不仅仅在于效率提升多开发几个项目,而在于降低融资成本和提高资本周转效率。众所周知,借贷周期长短和利息高低直接挂钩,恒大要求6个月内推出预售,加上恒大的低价格和强势营销,实现快速销售快速回款,缩短借贷周期。

  回款之后,新借贷资金和利润又可投入新一轮开发,提高资本使用效率,同样一块钱,发挥别人两块钱的效果。

  虽然是大规模开发,但熟悉恒大产品的人都知道,恒大与800余家国内外品牌企业建立战略结盟,确保装修品质,是唯一能够大规模建设,且全部精装交楼的企业,这为置业者省去了不少的麻烦。

  恒大从前年起推出“无理由退房”震惊业界,这一切都是源于对房屋品质的信息:恒大建立“质量锤”质量监督体系,由恒大工程技术部门对施工质量进行抽查,集团领导鼓励他们一旦发现问题,现场举锤就敲,砸掉重来,不讲人情,不给时间通融,现场发现,现场处理。在验收过程中,曾出现过新客厅达不到所要求的标准,被立即现场打掉的事件。

  另外,和某些专注豪宅的房企不同,恒大的项目注重老百姓的刚性需要,比如首次置业、家庭自住等,从而满足了不同人群的购房需求。中端及中高端产品占比85%,高端产品占比15%,定位刚性需求,市场巨大。

  在大规模开发和过硬的产品品质背后,是强大的成本控制能力:恒大在设计、招标、施工、销售等多环节严格实施标准化管理,从源头上控制成本,在市场低迷的时候确保成本低于行业水平,保持强大的竞争力。

  艳姐觉得营销也是恒大的一大杀手锏,造的声势特别大,比如前年在全国范围内推出无理由退房,去年还搞了无理由退房一周年回顾。

  当然,最典型的就是去年海花岛的营销,可以说是海陆空全方位立体轰炸,仅媒体投放费用就高达6.84亿,营销费用高达8亿元,高频广覆盖的持续轰炸,一时间内全国尽是海花岛。

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  恒大的“负债”启示录

  今年年初,许家印在年度会议上提出:恒大地产2017年开始由“规模型”向“规模+效益型”转变,保持20%左右的规模适度增长,重点注重增长质量,增加效益。

  另外,恒大地产内部目标是两三年内核心业务利润率每年提升2%到3%,2017年争取达9%-10%。

  2017年上半年,利润大涨增厚了恒大的净资产,特别是通过引入战略投资、偿还永续债等重大举措,大幅降低了负债率。摩根士丹利、美银美林、野村证券等国际大行均预测,恒大负债率有望下降一半左右。

  恒大通过一系列举措,负债率大幅下降近一半,“一增一降”不仅体现恒大增效益、降负债、去杠杆的决心,更反映了许家印年初制定的“规模适度增长,重点注重增长质量,增加效益”的战略凸显成效。

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  在这半年内,恒大在降低负债率上主要做了以下三方面的努力:

  1、引入战投

  今年,恒大引入两批共计700亿战略投资,以2016年年报数据测算,引战完成后恒大净资产将大幅增厚,净负债率将由119.8%大幅下降至61.2%。

  2、赎回永续债

  今年年初,恒大宣布将在年底前赎回三分之二永续债。截止到6月30日,其已提前超额完成目标,赎回了全部永续债。业内预计此举将释放逾百亿股东利润。

  3、发行低息长期美元债

  今年6月,恒大成功发行38亿美元债券,加上要约交换债券28.24亿美元,合计发债66.24亿美元,利率最低6.25%,期限最长8年。分析认为,此次发债规模大、利率低、期限长,将极大改善恒大债务结构。

  恒大显然是有实力、有能力来解决“高负债”问题,只是要看恒大选择在什么时候来解决问题,这才是问题的关键。

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  一个值得我们思考的问题是,为何恒大在之前选择了一定程度甚至较长周期的高杠杆?

  其实高负债从来没有对错的区别,在一个行业快速上升通道,如果选择低负债,这恐怕就是公司的战略失误,从而失去很多规模扩张和做大的机会。

  许家印在去年年会就表示:“企业要快速发展,必须大上项目,没有项目根本谈不上销售、谈不上发展。但大上项目会带来什么问题?我们知道,大量的项目就得沉淀大量的资金,对企业而言,就会带来负债率的上升。恒大多年来一直在高速增长,大量增加项目、增加土地储备,所以就沉淀了大量现金在项目上,带来较高负债率。房地产企业要增长快,就要土地多,就要沉淀资金,负债率不可能不高。”

  很多企业只看到了高负债带来的风险,但往往没有看到以下两点:

  1、高负债带来巨大的业绩高增长,规模高增长,乃至更多的品牌溢价。

  2、低负债将带来保守和话语权的缺失。港资房企退出内地市场就是典型的例子。

  对于高负债的企业来说,需要应对两点问题:一个是行业是否具备高负债对应的高增长,第二个是企业是否具有驾驭高负债的现金流风险能力。恒大显然看清了这两点问题。

  许家印曾表示:“恒大20年来的做法一直是强调现金为王,保持充足的现金流。这样就可以规避企业发展过程中,由于增长快、项目多、资金沉淀大,导致负债率高而带来的运营风险。截至2016年年底,恒大账上现金余额超过3000亿。”

  恒大在今年上半年的一系列降杠杆的举动,给到我们的启示就是,一个企业何时该适当收手叫停。

  许家印今年曾对于恒大规模如此评价:“目前恒大的规模已经如此之大,在这个基础上未来2-3年保持20%左右的增长已经非常厉害。从今年开始,恒大会保持规模适度增长,重点注重增长质量,增加效益,开始实施‘规模+效益’的发展战略。以效益为中心,这是企业的属性,同时利润要实现3年888亿的目标。”

  可以看到,在楼市不景气周期到来时,在寻求5000亿规模突破时,恒大正在加固自己的护城河!

  2017年下半年,恒大5000亿已经走在路上!


来源:嘉兴在线—嘉兴日报    作者:摄影 记者 冯玉坤    编辑:李源    责任编辑:胡金波
 
 
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